Immobilienfinanzierung
Eine Immobilienfinanzierung stellt eine Gesamtfinanzierung für eine Immobilie dar. Sie ist ein wesentlicher Bestandteil für die Errichtung oder Sanierung von Bauwerken.
Im Bankwesen wird aufgrund der sehr untechiedlichen Systematik, zwischen privater Immobilienfinanzierung und gewerblicher Immobilienfinanzierung untechieden.
Private Immobilienfinanzierung
Als private Immobilienfinanzierung wird die Finanzierung einer überwiegend durch eine Partei für Wohnzwecke genutzten Immobilie, wie Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung, durch eine natürliche Peon oder eine Lebegemeichaft bezeichnet. Aufgrund untechiedlicher Risikoprofile wird zwischen Eigennutzerfinanzierung, der Finanzierende ist Nutzer der Immobilie, und Kapitalanlegerfinanzierung, Finanzierender ist Vermieter der Immobilie, untechieden.
Bei der privaten Immobilienfinanzierung können Eigenkapital wie Bank- und Sparguthaben, liquidierbare Wertpapiere oder Eigenleistungen, und Fremdkapital wie zum Beispiel Darlehen von Kredititituten zum Eiatz gelangen.
Fremdkapital wird in Form von Darlehen durch
zur Verfügung gestellt. Für die gewerbliche Gewährung von Darlehen benötigen die Darlehegeber eine Zulassung gemäß Kreditwesengesetz. Der Gesamtbestand von wohnwirtschaftlichen Darlehen an Privatpeonen betrug laut Statistik der Bundebank per 31. Dezember 2007 791,6 Milliarden Euro[1]. Die Vergabe neuer Darlehen im Rahmen von privaten Immobilienfinanzierung im Jahr 2007 betrug 181,8 Milliarden Euro[2].
In geringem Umfang ist auch der Eiatz von Darlehen von
anzutreffen. Da die Gewährung von Darlehen zu einem durch das Kreditwesengesetz reguliertem Markt gehört, sind diesen alternativen Darlehegebern jedoch enge Grenzen gesetzt.
Darlehen für private Immobilienfinanzierungen werden grundsätzlich mit einem Grundpfandrecht, meist in Form einer Buchgrundschuld, auf dem zu finanzierenden Beleihungsobjekt, abgesichert.
Die Konzeption der Immobilienfinanzierung sollte unmittelbar mit der Planung der zu bauenden oder zu erwerbenden Immobilie einhergehen.
Ziel einer privaten Immobilienfinanzierung ist:
Diese Ziele werden erreicht durch
Steuerliche Rahmenbedingungen spielen in Deutschland nur noch bei vermieteten Immobilien eine Rolle.
Die als Fremdkapital gewährten Anteile an der privaten Immobilienfinanzierung sind über einen, in den Darleheverträgen festgelegten Zeitraum, in Form von Zien und Tilgung zurückzuzahlen.
Aufgrund der engen Verflechtung der privaten Immobilienfinanzierung mit dem Erwerb oder der Errichtung von Immobilien, kommt der Immobilienfinanzierung eine erhebliche volkswirtschaftliche Bedeutung zu. Die Rahmenbedingungen der privaten Immobilienfinanzierung haben unmittelbar Auswirkungen auf die Beschäftigungsinteive Baubranche und die Wertentwicklung von Wohnimmobilien.
Gewerbliche Immobilienfinanzierung
Die gewerbliche Immobilienfinanzierung umfasst die Finanzierung aller Formen von, nicht rein privat zu nutzenden Immobilien. Aufgrund der untechiedlichen Risikostruktur lassen sich hierbei folgende Klassifizierungen abgrenzen:
Darüber hinaus gibt es auch eine Vielzahl von Mischobjekten, wobei die Art der Immobilienfinanzierung vom Gewicht der einzelnen Nutzungsarten abhängig ist.
Für die Finanzierung der einzelnen Immobilienarten haben sich aufgrund des Risikoprofils untechiedliche Finanzierungsmärkte entwickelt.
Die wichtigsten Eigentümer gewerblicher Wohnimmobilien sind Wohnungsunternehmen. Hierbei dominieren kommunale, meist städtische Gesellschaften und Wohnungsbaugenossechaft den Markt. Nur wenige gewinnorientierte, meist größere Unternehmen sind in diesem Markt in Deutschland tätig. Diese Wohnungsunternehmen verfügen meist über eine erhebliche Eigenkapitalausstattung und einen positiven Cashflow aus einem Bestand an Wohnimmobilien. Da auch die zu finanzierenden Immobilien aufgrund der hohen Streuung der Mieteinnahmen auf viele einzelne Mieter nur geringe Risiken aufweisen, finden im Bereich der gewerblichen Wohnimmobilienfinanzierung klassische langfristige Fremdkapitalfinanzierungen bei hohen Eigenkapitalanteilen Anwendung.
Als Darlehegeber in diesem als sehr sicher geltenden Markt treten auf
Per 31. Dezember 2007 betrug die Kreditgewährung an Wohnungsunternehmen 165,0 Milliarden Euro[3] Das Neugeschäftsvolumen wird aufgrund des Rückgang der Neubautätigkeit im Jahr 2006 bei circa 10 Milliarden Euro gelegen haben.
Die Finanzierung von Büro- und Einzelhandelsimmobilien ist deutlich komplexer als die private Immobilienfinanzierung oder die gewerbliche Wohnimmobilienfinanzierung. Die Bewertung der langfristigen Vermietbarkeit der Immobilie, der aktuellen Mieter sowie der Mietverträge erfordert spezielles Knowhow. Iofern haben sich für die Finanzierung von derartigen Immobilien spezielle Anbieter entwickelt.
Hierzu gehören:
finanziert.
Bei der Entwicklung derartiger Projekte kommen auch Spezialfinanzierungen wie z. B. Mezzaninkapital mit Equity Kicker, Participating-Mortgage-Finanzierungen oder Joint-venture-Finanzierungen zum Eiatz, bei denen die Kapitalgeber für das Risiko aus ihrem ungesicherten Teil der Finanzierung zusätzlich eine Beteiligung am Projektgewinn erwarten.
Die größten Kreditititute in diesem Bereich sind die
Rathäuser, Schulen, Feuerwehren, Polizeistationen, Schwimmbäder und alle anderen Arten öffentlicher Immobilien werden regelmäßig aus den Haushalten der öffentlichen Hand finanziert. Darüber hinaus kommt auch gerade in der Immobilienfinanzierung das Modell Public Private Partnehip zur Anwendung.
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